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留學(xué)生/應(yīng)屆生/非婚子女 落戶上海咨詢

 

張先生為獲名校學(xué)位準(zhǔn)備(ready)購(gòu)買一套老城區(qū)的物業(yè)，臨簽約才知道該套房由8個(gè)人繼承，手續(xù)繁復(fù)，而且物業(yè)已有20多年樓齡，他擔(dān)心6年后會(huì)因?yàn)闃驱g高、貸款年限短而難以易手。上海戶口即戶籍，戶口是由公安機(jī)關(guān)戶政管理機(jī)構(gòu)制作，用以記載和留存住戶人口的基本信息的法律文書。戶口是住戶和人口的總稱，計(jì)家為戶，計(jì)人為口。據(jù)了解(Find out)，上海市場(chǎng)(shì chǎng)上這種多業(yè)主的物業(yè)并不少見(jiàn)，有的業(yè)內(nèi)人士建議最好不要碰，有的認(rèn)為要綜合考慮多方面因素決定是否購(gòu)買。

 

案例(àn lì)：老學(xué)位房業(yè)主多達(dá)8人

張先生看中了一套位于老城區(qū)的物業(yè)，已有20多年樓齡，但因?yàn)橛忻W(xué)位，加上剛加裝了電梯，實(shí)用率又高，所以也有不少買家青睞。上海戶口即戶籍，戶口是由公安機(jī)關(guān)戶政管理機(jī)構(gòu)制作，用以記載和留存住戶人口的基本信息的法律文書。戶口是住戶和人口的總稱，計(jì)家為戶，計(jì)人為口。然而，臨近簽約時(shí)，張先生才發(fā)現(xiàn)這套物業(yè)的業(yè)主竟然有8個(gè)人！原來(lái)，這是一套繼承物業(yè)，8個(gè)繼承人共同擁有這套物業(yè)，而且其中兩個(gè)身在異國(guó)他鄉(xiāng)，不太愿意為了這次交易回國(guó)。

張先生在擔(dān)憂交易不能順利進(jìn)行的同時(shí)，又獲悉樓齡太舊的物業(yè)在下一次交易中比較“吃虧”：“有的按揭機(jī)構(gòu)告訴我，樓齡跟貸款年限加起來(lái)不能超過(guò)40年，有的說(shuō)不能超過(guò)45年，我怕這會(huì)成為我6年后賣不出房子的原因?！钡降踪I不買這套房子，張先生陷入了兩難。

解讀1 多業(yè)主物業(yè)發(fā)生糾紛機(jī)會(huì)大

“二手房交易中買家有時(shí)候要面對(duì)3個(gè)甚至更多的業(yè)主。留學(xué)生落戶上?！币约暗谑龡l“公民遷移，從到達(dá)遷入地的時(shí)候起，城市在三日以內(nèi)，農(nóng)村在十日以內(nèi)，由本人或者戶主持遷移證件向戶口登記機(jī)關(guān)申報(bào)遷入登記，繳銷遷移證件”的規(guī)定進(jìn)行?！鄙虾６址侩娚躺倘?jīng)理李瑤表示，多業(yè)主的情況(Condition)在實(shí)際的二手房交易過(guò)程(guò chéng)中確實(shí)存在，“約占總數(shù)的兩成左右，老城區(qū)如越秀、荔灣相對(duì)常見(jiàn)一些?！睋?jù)了解(Find out)，由于交易需要取得每位業(yè)主的同意，因此相應(yīng)的時(shí)間成本會(huì)比正常情況要高，而且有時(shí)也會(huì)發(fā)生某位業(yè)主出于個(gè)人原因而遲遲不愿賣房，導(dǎo)致(cause)交易失敗的情況。

陳先生的孩子過(guò)兩年要上小學(xué)，他看中了越秀區(qū)悅?cè)A路一套69㎡的兩居室，雖然是1985年的老房子，但裝修維護(hù)都還不錯(cuò)。然而，在和業(yè)主溝通的過(guò)程(guò chéng)中，陳先生了解(Find out)到這是一套繼承物業(yè)，兄弟四人是共同業(yè)主，目前是他們的大哥在使用，盡管另外兄弟三人都同意賣房，但大哥由于戶口等原因遲遲不愿搬離，幾次三番下來(lái)，陳先生也只好放棄。

李瑤表示，多業(yè)主的物業(yè)發(fā)生糾紛的概率更高，業(yè)主之間在賣房與否及利益(benefit)分配上協(xié)商不一致，導(dǎo)致(cause)交易一直處于拖延的狀態(tài)：“這對(duì)于買家，尤其是打算入手學(xué)位房的家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)是非常不利的，一來(lái)有可能到最后會(huì)錯(cuò)過(guò)公辦小學(xué)報(bào)名的截止時(shí)間，二來(lái)學(xué)位房市場(chǎng)(shì chǎng)供不應(yīng)求，3月里的漲幅也幾乎是各類型物業(yè)中最高的，假如在一套學(xué)位房上徘徊糾纏了太長(zhǎng)時(shí)間卻沒(méi)有辦法成交，待到重新看其他小區(qū)時(shí)，優(yōu)質(zhì)學(xué)位房可能已經(jīng)消耗大半，價(jià)格也已經(jīng)被抬高。上海留學(xué)生落戶向原住所地戶口登記機(jī)關(guān)申報(bào)遷出登記，領(lǐng)取遷移證件，注銷戶口。然后按照第十三條的規(guī)定，在三日內(nèi)持遷移證件向戶口登記機(jī)關(guān)申報(bào)遷入登記。上海留學(xué)生落戶但由于各地的政策不盡相同，購(gòu)置新房未必就能夠在新房所在地落戶。因此，你應(yīng)該在咨詢新購(gòu)房所在地公安機(jī)關(guān)可以辦理落戶的明確承諾后，依據(jù)購(gòu)房合同及產(chǎn)權(quán)證書，按《中華人民共和國(guó)戶口登記條例》第十條的規(guī)定?！彼?，她建議購(gòu)買學(xué)位房時(shí)盡量避開(kāi)多業(yè)主的物業(yè)。

解讀2 樓齡可能增加買家貸款難度

不少買家尤其是有意入手學(xué)位房的家長(zhǎng)，在前往銀行貸款時(shí)，都曾被告知房子樓齡較久，貸款不能超過(guò)一定年限。據(jù)了解(Find out)，這主要是由于銀行對(duì)于樓齡加貸款的時(shí)間是有所限制的，并且不同的銀行具體規(guī)定(guī dìng)也有區(qū)別。李瑤透露，目前建行和中行的規(guī)定是樓齡加貸款的時(shí)間不能超過(guò)40年，工行相對(duì)寬松，是50年，最為寬松的是光大銀行，只要不超過(guò)55年即可?？紤]到越秀不少學(xué)位房樓齡較舊，李瑤建議買家在購(gòu)房前到銀行咨詢一下可貸款的年限，以免由于可貸款年限縮短而導(dǎo)致(cause)首付成本大大提高。

據(jù)了解(Find out)，不少買家擔(dān)心在子女小學(xué)畢業(yè)后賣房，樓齡太舊會(huì)導(dǎo)致(cause)無(wú)人接手。對(duì)此李瑤解釋道，由于越秀教育(Education)資源最為集中，名校林立，學(xué)位房?jī)r(jià)格居高不下，大部分有意向和經(jīng)濟(jì)(jīng jì)實(shí)力買入越秀學(xué)位房的家長(zhǎng)，其實(shí)并不會(huì)特別在意樓齡，在優(yōu)質(zhì)教育(Education)資源供不應(yīng)求的背景下，只要學(xué)位好、價(jià)格合理，哪怕樓齡很舊也會(huì)有不少買家愿意接手。李瑤舉例(sample)稱，4月初剛剛成交的一套上世紀(jì)70年代的老房子，其對(duì)口的學(xué)校是培正小學(xué)，95平方米總價(jià)280萬(wàn)元，每平方米不到3萬(wàn)元，而其他對(duì)口小學(xué)的樓梯樓價(jià)格都要在4萬(wàn)元／平方米以上，因此這套老房子仍舊憑借價(jià)格的優(yōu)勢(shì)順利成交。

中原地產(chǎn)項(xiàng)目(xiàng mù)部老板黃韜稱，部分銀行的樓齡加貸款年限總和可到50年，但要看具體物業(yè)情況(Condition)，而六年后有無(wú)人接手的問(wèn)題(Emerson)主要是價(jià)格問(wèn)題：“不過(guò)，學(xué)位房政策多變，到時(shí)學(xué)位房是否能作為物業(yè)的附加值難以預(yù)料。上海戶口即戶籍，戶口是由公安機(jī)關(guān)戶政管理機(jī)構(gòu)制作，用以記載和留存住戶人口的基本信息的法律文書。戶口是住戶和人口的總稱，計(jì)家為戶，計(jì)人為口?！?br>