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交易二手房素來就不是一件簡單的事件，每一個(gè)步驟都須要警惕謹(jǐn)慎，一些看起來不起眼的小問題，當(dāng)中可能隱含了極大隱患。

你是否碰到過這樣的情況：屋子買完后，前房東的戶口不遷出去。這背地隱藏著很多人都不曉得的迫害。

所謂戶口逾期遷出，就是指大家在交易二手房時(shí)，還波及過戶的問題，很多房東辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)后，遲遲不依照合同商定的時(shí)光遷出戶口。
名義看來，似乎不給購房者帶來多大侵害，但實(shí)際上有很多隱藏的危險(xiǎn)，而且售房者是須要承擔(dān)違約義務(wù)的。
上海浦東新區(qū)法院就曾經(jīng)裁決這樣一起案件，逾期遷出戶口一方被判支付違約金7萬余元。交易屋宇雙方在簽訂屋宇交易合同時(shí)，商定了彌補(bǔ)條款，即在劃定日期之前，售房者必須遷出戶口，假如產(chǎn)生逾期一日就須要依照屋宇總價(jià)款的萬分之五向買方支付違約金，直到房內(nèi)戶口全部遷出為止。
結(jié)果最后售房者因?yàn)楦鞣N起因不按時(shí)遷出戶口，逾期多少個(gè)月才遷出，終極法院裁決賣方向買方支付違約金7萬余元。
二手房交易流程
逾期遷出戶口的違約金標(biāo)準(zhǔn)
合同法劃定，當(dāng)事人一方不履行合同任務(wù)或者履行合同任務(wù)不合乎商定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連續(xù)履行、采取補(bǔ)救辦法或者抵償喪失等違約義務(wù)。也就是說，假如在購房合同上，商定了逾期遷出戶口的違約金問題，在售房人不能依照合同商定履行時(shí)，就須要像上述案例一樣，支付違約金。
然而違約金的支付不同一標(biāo)準(zhǔn)，依照合同法說明，假如當(dāng)事人主意商定的違約金過高，懇求恰當(dāng)減少的，法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際喪失為基本，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的錯(cuò)誤水平以及預(yù)期利益等綜合因素，依據(jù)公平準(zhǔn)則跟老實(shí)信用準(zhǔn)則衡量。
也就是說，法院會(huì)依據(jù)錯(cuò)誤水平酌情調(diào)劑違約金，具體為多少，還要看具體的案子
戶口逾期遷出的迫害
很多人會(huì)認(rèn)為前房東的戶口不遷出不什么大問題，但實(shí)際上卻隱藏了很多危險(xiǎn)：
1．債權(quán)糾紛問題：當(dāng)前房東呈現(xiàn)債權(quán)糾紛問題時(shí)，銀行、貸款公司等追債人有可能會(huì)依照戶口地址送達(dá)法院傳票；
2．新增人口問題：前房東在一定情況下是可能增加新戶口的，一旦產(chǎn)生這種情況，將會(huì)連續(xù)增加購房者戶口遷徙的難度；
3．價(jià)值問題：當(dāng)初大家對(duì)戶籍的問題越來越器重，那么在你須要轉(zhuǎn)賣的時(shí)候，極有可能影響到成交價(jià)。留學(xué)生落戶上海若報(bào)入上海市直系親屬處，須附戶主的戶口本、戶主的房屋產(chǎn)權(quán)證、戶主同意入戶承諾書；戶口若報(bào)入用人單位的附集體戶口本地址首頁；戶口若報(bào)入上海市或區(qū)人才服務(wù)中心集體戶的附同意接受函原件；戶口若報(bào)入由業(yè)務(wù)管理部門推薦的集體戶口的，用人單位報(bào)上海市人力資源和社會(huì)保障局（上海市外國專家局）的請(qǐng)示函中須注明；戶口若報(bào)入本人購買的產(chǎn)權(quán)房內(nèi)的，附房屋產(chǎn)權(quán)證。
4．拆遷問題：目前拆遷彌補(bǔ)的情況誠然是以戶口本為主，然而在事實(shí)情況中還是會(huì)考慮到實(shí)際居住人口，因此龐雜的戶口本很有可能會(huì)增加額定不必要的麻煩。
5、學(xué)籍問題：很多人為了孩子能上好學(xué)校而花重金買學(xué)區(qū)房，假如前戶主不遷出戶口，不消除上大名額被其占用的可能性。留學(xué)生落戶上海若報(bào)入上海市直系親屬處，須附戶主的戶口本、戶主的房屋產(chǎn)權(quán)證、戶主同意入戶承諾書；戶口若報(bào)入用人單位的附集體戶口本地址首頁；戶口若報(bào)入上海市或區(qū)人才服務(wù)中心集體戶的附同意接受函原件；戶口若報(bào)入由業(yè)務(wù)管理部門推薦的集體戶口的，用人單位報(bào)上海市人力資源和社會(huì)保障局（上海市外國專家局）的請(qǐng)示函中須注明；戶口若報(bào)入本人購買的產(chǎn)權(quán)房內(nèi)的，附房屋產(chǎn)權(quán)證。
如何防備戶口逾期遷出問題？
首先大家須要具體理解對(duì)于戶口的問題，在購房合同中，要具體商定相干問題，明白寫在合同里，必要時(shí)也可能去當(dāng)?shù)嘏沙鏊H身查問核實(shí)。
假如是通過中介買房的話，也可能委托中介代為核實(shí)屋宇的戶口，核實(shí)后請(qǐng)求中介機(jī)構(gòu)出具書面核實(shí)講演，并加蓋公章，避免一些中介人員忽視或欺騙行動(dòng)給自己造成喪失。上海留學(xué)生落戶申辦落戶人員年齡距法定退休年齡須五年以上。屬于國家認(rèn)定的高層次人才或者具有特殊專長并為本市緊缺急需的海外高層次留學(xué)人員，年齡可適當(dāng)放寬，但須由用人單位先向上海市人力資源和社會(huì)保障局(上海市外國專家局)申報(bào)，經(jīng)審核同意后受理。此外，必須留神的是，合同中商定的戶口遷出時(shí)光一定要在屋宇登記過戶之前。
在合同里也要明白逾期戶口遷出的違約金問題，個(gè)別的中介合同中，都會(huì)在 ;權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記 ;中作出具體商定：
咱們還可能通過預(yù)留屋宇尾款對(duì)售房者施加壓力。預(yù)留的尾款應(yīng)當(dāng)在合同中明白說明，先遷戶口而后再交付房款，商定好順序避免對(duì)方歹意違約