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上海一中院：買方未盡審慎義務

被稱為 ;嚴 ;的 上海房地產(chǎn)新政于去年3月25日起實施。對于在這個節(jié)骨眼上買房的 人來說，因為新政直接牽涉自身利益，本該對其內(nèi)容格外關注、審慎核查，但就有一位 ;糊涂 ;買家，在沒弄清楚自己是否為限購對象的 情況下，與房屋賣家及中介公司倉促簽署《房地產(chǎn)買賣居間合同》，后因限購致合同無法履行。
近日，上海一中法院二審審理該起由限購引發(fā)的 定金合同糾紛案，認定限購新政實施后簽訂房屋買賣居間合同，買方限購無權要求賣方返還定金。留學生落戶政策把以“無血緣關系而居住在一起的人員”立戶，即由業(yè)緣關系共同居住在機關、團體、學校、企業(yè)、事業(yè)單位內(nèi)部或公共宿舍的人而立戶的稱為集體戶，家庭戶是戶口管理中最主要的形式。
 
簽約后發(fā)現(xiàn)無購房資格
去年3月26日，在上海工作的 非滬籍人士吳欣與張磊及中介公司簽訂《房地產(chǎn)買賣居間合同》，約定吳欣以265萬元價格購買張磊名下一處房屋。留學生落戶中介申辦落戶人員年齡距法定退休年齡須五年以上。屬于國家認定的高層次人才或者具有特殊專長并為本市緊缺急需的海外高層次留學人員，年齡可適當放寬，但須由用人單位先向上海市人力資源和社會保障局(上海市外國專家局)申報，經(jīng)審核同意后受理。之后，雙方簽署《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，吳欣向張磊支付20萬元定金。雙方約定，若賣方在收取定金后反悔不履行合同，賣方雙倍返還定金；若買方反悔不履行合同，該定金由賣方?jīng)]收。
協(xié)議簽署后，吳欣前往社保局查詢發(fā)現(xiàn)，自己并不滿足購房新政中關于購房資格的 規(guī)定（即非滬籍人口滿足連續(xù)繳納5年的 個稅或社保），導致雙方房屋買賣中斷。留學生戶口戶口若報入上海市或區(qū)人才服務中心集體戶的附同意接受函原件；戶口若報入由業(yè)務管理部門推薦的集體戶口的，用人單位報上海市人力資源和社會保障局（上海市外國專家局）的請示函中須注明；戶口若報入本人購買的產(chǎn)權房內(nèi)的，附房屋產(chǎn)權證。吳欣起訴到法院，請求判令張磊返還20萬元定金及利息。一審法院認為，吳欣是否屬于限購對象存在不確定因素，合同解除系雙方意志以外的 原因所致，故判決張磊返還定金20萬元。張磊不服，上訴至上海一中法院。
要求退定金被法院駁回
吳欣表示，自己購房，對限購新政出臺后是否具備購房資格不確定；另外，她曾與張磊商議在簽訂網(wǎng)約合同時增加免責條款，即網(wǎng)簽合同可以簽訂，萬一審核不通過要求張磊返還定金，但雙方未能就此達成一致。
上海一中法院二審審理后認為，吳欣在未履行謹慎審查義務的 情況下與張磊簽約，之后又因不確定自己是否具備購房資格要求在簽訂網(wǎng)簽合同時增加免責條款，導致雙方協(xié)商不成、居間合同解除。吳欣關于其系購房、簽約倉促的 相關主張均不能成為免責理由，理應承擔違約責任而無權要求張磊返還定金20萬元，上海一中法院遂依法改判駁回吳欣全部訴請?！?br>