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留學(xué)生/應(yīng)屆生/非婚子女 落戶上海咨詢

 

今天，上海宣布了“最嚴(yán)厲”的限購政策。最大的變化有以下幾點(diǎn)

1、非上海戶口在上海買房，需要在買房前連續(xù)繳納(pay)5年社保，補(bǔ)交的不算。此外，文件使用了“家庭”這樣的措辭，疑似外地未婚者是沒有購房資格的。

2、二套房首付提高到5成和7成。而且認(rèn)房不認(rèn)貸，也就是說，只要你此前在上海有一套房，無論是否還清貸款，再買房子都是二套房。

3、公司購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若交易對象為個(gè)人，按照上海市限購政策執(zhí)行。

應(yīng)該說，這是非常嚴(yán)厲的政策，對于上海房價(jià)過快上漲將產(chǎn)生遏制作用。有上海示范，房價(jià)漲幅遠(yuǎn)超上海的深圳估計(jì)將跟進(jìn)。深滬行動(dòng)了，上海怎么辦？

房價(jià)漲跌不是本文討論的重點(diǎn)，本文想探討的是如何攻破上海的限購政策。留學(xué)生落戶上海戶口遷移需要按照《中華人民共和國戶口登記條例》第十條“公民遷出本戶口管轄區(qū)，由本人或者戶主在遷出前向戶口登記機(jī)關(guān)申報(bào)遷出登記，領(lǐng)取遷移證件，注銷戶口。具體地說，就是那個(gè)5年社保。

其實(shí)很簡單到上海注冊(register)一家企業(yè)，然后買房子。

現(xiàn)在國家正在鼓勵(lì)“大眾創(chuàng)業(yè)”，所以注冊(register)一家企業(yè)非常容易，連驗(yàn)資都免了。對于企業(yè)買房子，目前國家政策也是鼓勵(lì)的，因?yàn)橛欣谌齑妫I房子還可以獲得稅收上的抵扣等優(yōu)惠。

但有一點(diǎn)，通過(tōng guò)公司購買房子，無論是買賣階段，還是持有階段，其稅負(fù)都明顯超過個(gè)人買房。

我們先看一下買房階段。留學(xué)生落戶上海戶口遷移需要按照《中華人民共和國戶口登記條例》第十條“公民遷出本戶口管轄區(qū)，由本人或者戶主在遷出前向戶口登記機(jī)關(guān)申報(bào)遷出登記，領(lǐng)取遷移證件，注銷戶口。

首先是首付和貸款問題。留學(xué)生落戶上海”以及第十三條“公民遷移，從到達(dá)遷入地的時(shí)候起，城市在三日以內(nèi)，農(nóng)村在十日以內(nèi)，由本人或者戶主持遷移證件向戶口登記機(jī)關(guān)申報(bào)遷入登記，繳銷遷移證件”的規(guī)定進(jìn)行。目前公司買房子，沒有住宅、商業(yè)的限制，你可以買住宅。但企業(yè)買房不能做按揭貸款，資金門檻比比較高。當(dāng)然，土豪不存在資金問題。

由于是公司買房，所以契稅是3%，不會有1%、1.5%這種稅率優(yōu)惠。其他的稅費(fèi)，跟個(gè)人買房差別就不大了。

然后是持有階段。

個(gè)人名下的住宅在持有階段，基本上沒有官方的稅費(fèi)，只有物業(yè)管理(guǎn lǐ)這些雜費(fèi)。但公司(Company)就不同了，稅費(fèi)還比較多。

首先是房產(chǎn)稅(House Duty)，這個(gè)是每年都要繳納(pay)的，標(biāo)準(zhǔn)是“房產(chǎn)原值×70%×1.2%”，如果你的房子1000萬元，每年是8.4萬元。留學(xué)生落戶上?！币约暗谑龡l“公民遷移，從到達(dá)遷入地的時(shí)候起，城市在三日以內(nèi)，農(nóng)村在十日以內(nèi)，由本人或者戶主持遷移證件向戶口登記機(jī)關(guān)申報(bào)遷入登記，繳銷遷移證件”的規(guī)定進(jìn)行。當(dāng)然，你買房子的時(shí)候可以將過戶價(jià)寫得低一些，但最低不能低于官方的評估價(jià)。

此外，還有每年的土地使用稅，計(jì)算方式方法是“所占土地面積×規(guī)定的稅額”，對于高層建筑來說，這個(gè)費(fèi)用非常低，可以忽略。

然后是賣出階段。

首先是公司所得稅，計(jì)算方式方法是“×25%”。然后是營業(yè)(yíng yè)稅“×5.6%”

此外，是土地增值(zēng zhí)稅，也就是房地產(chǎn)行業(yè)的“反暴利稅”，它按增值幅度從30%-60%不等。具體來說，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額 100%的部分，土地增值稅稅率為40%。最高稅率為60%。

另外，買方需要支付的契稅(Contract tax)是3%。留學(xué)生落戶上海戶口遷移需要按照《中華人民共和國戶口登記條例》第十條“公民遷出本戶口管轄區(qū)，由本人或者戶主在遷出前向戶口登記機(jī)關(guān)申報(bào)遷出登記，領(lǐng)取遷移證件，注銷戶口。上海留學(xué)生落戶但由于各地的政策不盡相同，購置新房未必就能夠在新房所在地落戶。因此，你應(yīng)該在咨詢新購房所在地公安機(jī)關(guān)可以辦理落戶的明確承諾后，依據(jù)購房合同及產(chǎn)權(quán)證書，按《中華人民共和國戶口登記條例》第十條的規(guī)定。

可以看出，通過注冊(register)公司買房，在買的時(shí)候還感覺不到太多壓力。但到了持有階段，壓力開始顯現(xiàn)。如果你的企業(yè)有實(shí)質(zhì)性經(jīng)營(jīng yíng)，每年的房產(chǎn)稅(House Duty)還可以抵扣，如果僅僅是為了買房而注冊的企業(yè)，房產(chǎn)稅就構(gòu)成了比較明顯的壓力。

最讓人崩潰的是在賣出階段，企業(yè)所得稅(Corporate)和土地增值(zēng zhí)稅都比較重。但有個(gè)辦法可以避稅，這就是把公司賣掉。如果你將來準(zhǔn)備通過(tōng guò)這種方式方法轉(zhuǎn)讓房屋，就不要在一家公司名下放多套房產(chǎn)，否則將來交易起來不方便。

總之，通過注冊(register)企業(yè)到一線城市買房是個(gè)選擇(xuanze)，但麻煩事也比較多，整體稅負(fù)會上升，關(guān)鍵看你的技巧了。

當(dāng)然，這里說的是商品住宅。至于商鋪、商務(wù)公寓、軍產(chǎn)房、小產(chǎn)權(quán)房，根本就不存在限購。但商業(yè)物業(yè)的投資（意義：是未來收益的累積）價(jià)值，顯然會低于住宅。

至于軍產(chǎn)房和小產(chǎn)權(quán)房，帶有賭博性質(zhì)，但賭贏的可能性比較大，尤其在一線城市。